又遇光伏拆迁！江西九江濂溪区5000元/千瓦的拆迁费用是否合理？

近日，九江市濂溪区下发了关于《五里片区安九铁路九江编组站安置点城中村改造项目》征求意见的公告，文件中提及关于家庭光伏方面的拆迁费用为5000元/千瓦，人工费用为300元/套。

在拆迁文件中，并未提及拆迁后光伏设备的所有权归居民还是政府，但根据补偿条款来推断的话，绝大部分村民选择的可能是回迁房，但回迁房以单元楼的形式构建，户用光伏显然不具备安装条件。

我们以去年户用光伏的安装均价以及后续收益测算一下一整套户用光伏带来的收益。

假使一户拆迁居民安装了一套5KW的户用光伏系统，其安装价格为均价8元/瓦，则安装总费用为4万元，根据九江的有效利用小时数，其年发电量保守估计为6000度左右。即使按照去年的补贴政策来估算，其一年的收益也在5500元左右，按补贴20年来计算的话，整套户用光伏可为其带来7万余元的收入。

然而，如果按照拆迁条款去核算补偿的话，用户获得的赔偿仅为2.5万元，不仅连成本没有收回，其后续的收益更是无从谈起。更为关键的是，自新政下发后，户用光伏开始需要指标，补贴也随之降低，早先并网的户用光伏所能享受到的政策红利化为泡影，这部分损失基本都需村民自行承担。

所以，5000元/千瓦的拆迁补偿，相关政府主管部门不觉得不合理么?

光伏电站拆迁补偿的积极案例

上海市刘老太的子女为她安装了一套5KW光伏电站用于养老，当时的安装费用为12元/瓦。共计花费了6万元，每年的电费收入大约8000元左右。

今年由于地产开发商征用刘先生的房屋，刘老太先后咨询了当地的拆迁办及政府相关部门，询问自己的光伏电站是否给予补偿。由于目前国内光伏的发展还处于基础发展阶段，相关法律法规并不健全，国家并未专门出台针对光伏发电系统拆迁与补偿的具体政策，政府部门没能给出相应的答复。

刘老太又咨询了法律界人士，律师也没能给出相应的答复。

刘老太自己主动找到政府相关部门，按当时安装的全部费用及15年的发电量补偿进行商谈，政府相关部门经过相关的讨论及论证结合当地政府的补贴标准，最后给予刘老太初装费及12年的发电量的电费补偿。

如何合法维护自己的利益

关于拆迁，我国法律是怎么规定的呢?

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条至第二十九条规定，拆迁补偿包括三个方面：

a、被征收房屋价值的补偿。

b、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

c、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

其中，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

哪些国家部门负责拆迁事宜呢?

按相关法律规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

我们应该如何维护自己的利益?

国家规定，光伏发电系统拆迁应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿，补偿金包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失等三方面的补偿。所以，如果要拆迁，光伏用户可以得到两部分补偿：一个是光伏系统本身价值的补偿，另一个则是光伏未来几年发电总收入的补偿。

关于拆迁补偿问题大家不必太过不安，保留好光伏安装许可证明和与电网公司签订的合同等可以证明光伏电站价值的资料非常重要，如果遇到拆迁，只能拿出这些材料才会获得相应的补偿。

附原文件：

五里片区安九铁路九江编组站安置点城中村改造项目房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)

根据《国家发展改革委关于新建安庆至九江铁路可行性研究报告的批复》精神，完善国家铁路网布局，提升通道运输能力，促进九江及沿线经济社会发展，濂溪区人民政府决定拟征收五里片区安九铁路九江编组站安置点城中村改造项目范围内房屋及其地面附着物。

一、房屋征收与补偿的法律依据

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)

2、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(江西省政府令214号)

3、《九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(九府发〔2016〕12号)

4、《九江市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿实施办法》(九府发〔2016〕13号)

二、征收范围

五里片区安九铁路九江编组站安置点城中村改造项位

于五里街道，东至庐岛路，南至杭瑞高速互通，西至京九铁路线，北至三垅村杨湾，共征收房屋面积约6万平方米，详见房屋征收规划红线图。

三、征收部门和征收实施单位

本项目房屋征收实行委托征收方式。

1、房屋征收主体：濂溪区人民政府

2、房屋征收部门：濂溪区房屋征收管理局

3、委托五里街道办事处组织实施辖区内的房屋征收工作，并与被征收人签订房屋征收补偿协议。

4、委托九江市濂溪区房地产测绘队承担被征收房屋的结构认定、面积测绘丈量、附属物勘察清点工作。

四、征收期限

自征收决定公告发布之日起60天内完成全部房屋征收任务。

五、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

1、国有土地上被征收房屋的结构和建筑面积，以房屋所有权证载明的为准。征收当事人对房屋所有权证载明的结构和建筑面积有异议的，可申请发证部门重新核定，由此产生的费用由申请人承担。无产权证的以征收人委托的具有相应资质的测绘部门测绘数据为准。

2、集体土地上被征收房屋的结构和建筑面积，经有关部门确权后，以征收人委托的具有相应资质的测绘部门测绘数据为准。

3、未经批准擅自搭建，且经认定为违法建筑的不作补偿，一律自行拆除。拒不自行拆除的，由九江市濂溪区有关行政机关依法进行强制拆除，以料抵工。

六、房屋征收补偿方式、标准和计算方法

1、国有土地上的房屋(城房)征收补偿实行货币补偿和产权调换两种方式。

(1)选择货币补偿方式的：

根据被征收房屋的区位、用途、权利性质、新旧程度、建筑结构等因素，以正式公告发布之日为评估时点，由依程序选定的评估机构进行评估，按评估价格补偿。

(2)选择产权调换方式的：

产权调换地点：濂溪区城房安置点。

调换方式：按照征收面积就近套户型的原则(安置房具体户型及面积以房地产测绘部门确权面积为准)，实行就近还房安置。

结算方式：选择产权调换的房屋均须计算结构差价;被征收房屋面积大于还房面积的，超面积部分按被征收房屋的评估价进行补偿;还房面积大于被征收房屋面积的，10平方米以内(含10平方米)按2018年安置房建设综合成本价购买，超10平方米以上的部分按安置点房屋市场价格购买。

选择还房安置的被征收户在签订《房屋征收补偿安置协议》后，根据安置还房的面积，结合安置房的户型按照先签协议先交钥匙先选房的原则，确定安置房选房顺序。

2、集体土地上的房屋(农房)补偿实行货币补偿和产权调换两种方式。

(1)选择货币补偿方式的：

以房屋征收决定发布之日为评估时点，根据被征收房屋的区位、成新、结构，面积等因素，由依程序选定的评估机构确定最终货币补偿价格。

(2)选择产权调换方式的：

产权调换安置地点：五里农民公寓安置点。

调换方式：根据被征收人实际情况，可选择依照安置点房屋的实际户型，采用被征收房屋建筑面积相同或就近套户型的原则，按1：1的比例安置还房。但每户还房安置面积最高不超过360平方米，及人均还房不超过50平方米。安置房具体户型及面积以设计和房地产测绘部门确权面积为准。

户籍不在征收范围内的外来户，在同一规划区内属唯一住房的，只允许安置房屋一套，被征收房屋超出安置房面积部分按九府发[2016]27号文件规定的集体土地上房屋评估基准价评估给予补偿。

结算方式：选择产权调换的房屋均须计算结构差价，土木-砖木结构190元∕平方米、砖木-砖混结构182元∕平方米;被征收房屋面积大于还房面积的，超面积部分按被征收房屋的评估价进行补偿;还房面积大于被征收房屋面积的，超10平方米(含10平方米)内的部分按2018年安置房建设综合成本价购买，10平方米以上的按3500元∕平方米购买。

选择还房安置的被征收户在签订《房屋征收补偿安置协议》后，原则上根据还房的面积，结合安置房的户型按照先签协议先交钥匙先选房。

(3)简易房屋按一律不还房安置，按房屋重置评估价格补偿。

(4)未建成达到居住功能的砖混结构房屋(无门窗、内外墙体未粉刷的)按1600元/平方米予以货币补偿，不计算搬迁、临时安置费，也不享受25%的货币补偿奖励。

3、住宅改非住宅房屋的认定与补偿计算标准

(1)住宅改生产经营性用房补偿。征收原作为住宅房屋，被征收人自行改变房屋用途作为生产经营性使用的，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照和税务登记等相关手续两年以上，按住宅房屋性质给予征收补偿，仅按照标准给予停产停业损失补偿。

(2)住宅改商业经营性店面的认定与补偿。征收原住宅房屋已作为商业经营性店面使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照和税务登记两年以上，并具有税负核定凭证的，对其实际用于商业经营的部分可以给予适当补助。补助标准根据房屋坐落和实际用途与原性质房屋价值的差额情况按原房屋价值的10-50%给予一次性补助。其中房屋临主干道的，一层住改非房屋按原房屋价值的40-50%给予一次性补偿;里弄、小巷(城中村的村头、路口)一层住改非房屋按原房屋价值的10-30%给予一次性补助。住宅一层改商业经营性门店面积按实际经营面积计算，地下室、二层以上(含二层)改为经营的一律不给予房屋补助，只给予停产停业损失。

4、国有土地上非住宅房屋补偿

国有土地上非住宅房屋补偿根据其土地用途由房屋评估机构按照评估时点进行评估，按评估价格补偿;营业性店面停业损失按30元/平方米˙月标准补偿6个月。

5、集体土地上生产经营性(非住宅)房屋补偿

集体土地上生产经营性房屋实行货币补偿安置，补偿包括房屋价值和停产停业损失补偿。房屋价值补偿按被征收房屋重置价格加集体土地征收补偿费用(或取得土地成本)。

6、其它补偿

(1)房屋搬迁补助费，有线电视、电话等设施补偿费按照《九江市城区房屋拆迁若干补偿标准》执行，其中，房屋搬迁补助费按征收房屋建筑面积每平方米7元计算，不足600元的补足至600元。对选择实物安置还房和选择货币补偿的均支付两次搬迁补助费。

(2)临时安置补助费为8元∕月˙㎡，还房期限一般为签协议后36个月内还房，超过36个月未还房安置的，自逾期之日起按原标准的1.5倍支付临时安置补助费，逾期超过12个月的，自超过之日起按两倍支付临时安置补助费。临时安置补助费从签订征收补偿安置协议并腾空交付被征收房屋钥匙之日起计算起始时间。对住房不足60平方米的，按照60平方米房屋计算临时安置补助费。

(3)装饰、装修补偿按评估机构评估价格补偿。

(4)房屋附属设施、附属物补偿标准按九江市房屋附属物补偿标准执行，家庭光伏发电装置手续齐全的按5000元/KW补偿(详见附表)。

(5)征收住改非房屋，造成被征收人停产停业损失的，按照被征收房屋价值的4%(农房按房屋价值的10%)给予停产停业损失补偿。

(6)产权调换中，征收人恢复了被征收人原有的供电、供水、供气等设施的，不予补偿，还房协议约定的新增设施，由被征收人承担费用。选择货币补偿的，按其安装的费用标准给予补偿。

七、住房保障

1、征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补足至36平方米，不结算差价。

2、选择货币补偿后，符合住房保障条件的被征收人，自愿选择保障性住房的，可自签订协议起60天内，由本人申请保障性住房，住房保障管理部门应及时予以审核确认，并办理相关手续，不需轮候。

八、补助和奖励办法

1、凡能在征收规定的期限内签订征收补偿协议并完成搬迁缴交钥匙的，给予每户6000元的搬迁进度奖。

2、选择货币补偿的(非住宅和简易住宅除外)，农房需住房面积在360平方米以内，及人均住房面积小于50平方米的(独生子女按2人计算)，按照被征收房屋评估价值的25%给予货币安置奖励。

3、选择货币补偿的，支付6个月临时安置补助费。

九、面积与分户原则

1、房屋面积认定原则

房屋征收部门应当对房屋征收范围内的权属、区位、用途、建筑面积以及土地使用权属等情况组织调查登记，被征收房屋所有权人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对房屋征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以不动产(房屋权属)登记证书和不动产(房屋)登记簿为准，不动产登记(房屋权属)证书和不动产(房屋)登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记(房屋)簿确有错误外，以不动产(房屋)登记簿为准。

对房屋征收范围内未依法登记的建筑，由房屋征收部门会同房产、国土、建设、规划、执法等部门调查认定，对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑，应当予以补偿;对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

2、分户原则

(1)家庭人口数确认：被征收家庭人口数按发布房屋征收征求意见公告前被征收房屋所登记的农村常住人口计算;夫妻双方生育一个子女的，可增加一个人口数计算;已婚未生育子女的夫妻可增加一个人口数计算;入伍前，户籍在被征收地的现役士兵和国家政策不予安置的士官;入校前，户籍在被征收地的在校学生;户籍在被征收地的服刑人员。

(2)分户：集体土地上被征收住房中，一直与父母生活在一起的已婚成年儿子或达到婚龄的儿子，且户口登记在被征收房屋的，可另行分户安置。总建筑面积未超过120平米的，只能按一户安置，超过120平米的，拟分户出来的面积不得少于40平方米;夫妻不享受分户;被征收户在征收范围内有多处合法住宅的，合并计算一户安置，不享受分户。

外来户(户口未登记在被征收房屋的)及城镇居民不享受集体土地上分户，且只能安置一套安置房。

十、补偿款支付方法

根据与被征收人签定的征收补偿协议，征收人向被征收人开具领款凭证(银行存折)，被征收人凭存折到征收人办理存款业务的金融机构领取补偿款。

十一、房屋征收评估机构选定

参照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十一条的有关办法选定房地产评估机构。

十二、法律责任

1、区房屋征收部门、乡镇街道、村(居)委会的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本规程规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由区人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

3、房地产测绘机构或者测绘人员，房地产价格评估机构或者房地产估价师弄虚作假或出现重大差错，造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十三、本方案未尽之处，按照相关法规政策处理。

附：九江市房屋征收附属物补偿标准

2018年7月10日