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假如,抛开房价是涨是跌这一永无休止的争论,业内如今逐渐形成的一种共识是,此次调控无论是再度加深还是适度放松,均与以往任何一次调控不同,是一次足以改变房地产行业游戏规则的调控。
这次调控最核心的基调,便是住宅市场的去投资化,以及住宅投资投机的去杠杆化。其结果是,终结了过去10年间,高杠杆投资带给中国房地产市场的暴利时代。地方政府只要卖地就能赚钱,开发商只要囤地就赚钱,炒房者只要买房就赚钱的“搏傻”时代结束了。房地产行业将迎来十年来的第三次洗牌。
回顾历史,中国房地产过去十年,曾是冒险家的乐园。2003年,8·31大限,实施土地招拍挂政策,令一批敢于冒进的房地产企业,尤其是较早获得资本市场支持的广东大型房企,获得了全国性的发展机遇。这其中,虽有顺驰资金链断裂、壮士断腕的反面教材,但主流却是,只要敢于运用高杠杆的扩张模式,并完成在资本市场的飞跃,就能够迅速做大做强。而随着房价的飞升,一二三线房企的销售额迅速拉开距离,市场规则便是比谁胃口大,比谁跑得快。
房市的10年疯狂,尽管也受到调控影响,在局部市场产生过一些短暂的波动,但每一轮波动后的反弹,却更加猛烈。直至2008年,中国房地产市场才经历一次真正惊心动魄的深度下滑,成交量的迅速下滑,令盘子铺得过大的全国性房企,意识到原本价值连城的土地,一夜之间变成了公司最沉重的负债。假如彼时,中国资本市场遵循欧美的纯市场规则,而没有政府这只看不见的手的干预,很多大型品牌开发商,实际上已经面临破产清算的局面,但银行主动对贷款展期,地方政府主动推迟土地出让金的支付期限,甚至帮开发商退地,而最关键的是,4万亿刺激政策和10万亿的信贷政策,并没有直接振兴中央希望振兴的十大产业,反倒振兴了没被列入振兴规划的房地产行业,地方政策此后出台各种刺激房市政策,更推波助澜。令即将面临被收购局面的绿城,在短短两个月时间,实现了上百亿的销售,瞬间起死回生。
第三次洗牌,将令中国房地产行业回归供需关系的常识规则。持续两年的非常态的限购限贷政策,依然没有令房价出现逆转,既说明中国城市化进程中,依然潜存着大量实际的购房需求和改善需求,也说明,所有的利益集团都并不希望房价真正出现下跌,因为房价下跌,对中国经济和社会稳定的杀伤力,远超过房价的暴涨。
可以预见,即使限购政策取消,在未来5年,普通住宅的年投资回报不会超过5%。而首次置业和首次改善需求,将成为支撑房地产继续向前发展的主要动力。
过去十年,以北京为例,每年新增外来人口60万,尽管随着城市对人口规模的控制,新增人口数量可能减缓,但城市轨道交通和基础设施的发展,却可能进一步激发住房需求,这种需求是真实的刚性需求。
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