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云南:重大光伏项目用地“应保尽保” 鼓励用沉陷区、尾矿库及“四荒地”

2022-09-05 08:44来源:云南省自然资源厅关键词:光伏用地光伏发电项目云南光伏市场收藏点赞

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8月31日,云南省自然资源厅印发《云南省产业用地政策实施工作指引(2022年版)》,文件提出,采取差别化用地政策支持新业态发展。光伏、风力发电等项目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的,对不占压土地、不改变地表形态的用地部分,可按原地类认定,不改变土地用途,在年度土地变更调查时作出标注,用地允许以租赁等方式取得,双方签订好补偿协议,用地报当地县级自然资源主管部门备案;对项目永久性建筑用地部分,应依法按建设用地办理手续。对建设占用农用地的,所有用地部分均应按建设用地管理。

在“光伏发电产业用地政策”方面提出:

一是保障光伏项目土地要素供给。强化国土空间规划的引导管控作用,科学合理布局光伏项目。对列入省级重大项目清单的光伏项目配置使用国家新增建设用地计划指标,应保尽保。严格落实耕地保护和节约集约用地的规定和要求,强化前期选址踏勘论证,光伏复合项目用地不得占用永久基本农田,尽量避让长期稳定利用耕地,特别是坝区集中连片优质耕地。开辟快速报批通道,预先研判、及时组卷,扎实高效做好用地报批各个环节工作。鼓励利用采矿沉陷区、尾矿库以及“四荒地”等未利用地建设光伏项目。光伏项目用地按建设用地管理且符合《划拨用地目录》的,可采取划拨方式供地;鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合、出让等有偿方式供应土地;需以招标拍卖挂牌方式供应的,在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下,可将投资和行业主管部门提出的生产技术、设计标准、效率要求等作为土地供应前置条件。

二是加强光伏发电项目用地管理。光伏发电项目用地包括光伏方阵用地、变电站及运行管理中心用地、集电线路用地和场内道路用地。对符合条件的利用农用地复合建设的光伏发电项目(以下简称光伏复合项目)以外的其他光伏发电项目用地,应严格执行国土资规〔2015〕5号文件规定,使用未利用地的,对不占压土地、不改变地表形态的光伏方阵用地部分可按原地类认定,不改变土地用途,用地允许以租赁等方式取得,双方签订好补偿协议,报当地县(市、区)自然资源主管部门备案;其他用地部分,应依法办理建设用地审批手续;对建设占用农用地的,所有用地部分均应按建设用地管理。

对符合我省光伏复合项目建设要求和认定标准的项目,架设在25度以上耕地(水田除外)或其他农用地上的光伏方阵用地,满足光伏组件最低沿高于地面2.5米、高于最高水位0.6米,桩基间列间距大于4米,行间距大于6.5米的架设要求,在不破坏耕地耕作层及农用地生产条件和不改变原用地性质的条件下,允许以租赁等方式使用;除桩基用地外,严禁硬化地面、破坏耕作层,严禁抛荒、捲荒。采用直埋电缆方式敷设的集电线路用地,实行与项目光伏方阵用地同样的管理方式。场内道路用地可按农村道路用地管理。变电站、运行管理中心、集电线路杆塔基础等其他设施用地按建设用地管理。

新建、改建和扩建地面光伏发电项目,按建设用地和未利用地管理的,应严格执行国土资规〔2015〕11号文件要求,合理利用土地。

三是严格光伏发电项目用地利用监管。光伏发电项目用地中按农用地、未利用地管理的,除桩基用地外,场内道路等功能分区用地不得硬化地面、破坏耕作层,否则,应当依法办理建设用地审批手续,未办理审批手续的,按违法用地依法查处。对于布设后未能并网发电的光伏方阵,由项目所在地能源主管部门清理。光伏方阵用地按农用地、未利用地管理的项目退出时,未按规定恢复原状的,由项目所在地能源主管部门责令整改到位。

全文如下:

云南省自然资源厅关于印发《云南省产业用地政策实施工作指引(2022年版)》的通知

各州、市自然资源和规划局:

为认真贯彻落实产业用地政策,进一步提升产业项目用地服务保障水平,根据自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》(自然资办发〔2019〕31号)以及国家、省有关法律法规、规章、现行有效的规范性文件规定,省自然资源厅梳理政策实施要点,编制形成了《云南省产业用地政策实施工作指引(2022年版)》(以下简称《指引》),经2022年第11次厅务会审议通过,现印发给你们,请结合实际认真贯彻落实。

全省各级自然资源主管部门要充分认识到产业用地政策实施的重要意义,不折不扣地执行好各项产业用地政策,切实加大对各类用地主体的政策宣传力度,依法保障各种所有制经济主体平等取得土地,持续优化营商环境,营造良好用地氛围,为推动云南经济社会高质量发展提供更大的支撑。

本《指引》印发后,国家和云南省新出台的政策规定与本《指引》及其引用的文件规定不一致的,以新的政策规定为准。省自然资源厅将结合实际情况,适时对《指引》进行更新和修订。

云南省自然资源厅

2022年8月23日

云南省产业用地政策实施工作指引

(2022年版)

一、总则

(一)主要内容。产业用地政策是指国务院、国务院办公厅、自然资源部及省人民政府等部门的规范性文件中规定的适用于特定行业的用地政策。上述特定行业不包括房地产业。本指引重点对产业项目涉及的国土空间规划、土地用途管制、土地利用计划安排、土地供应、土地利用等涉及的政策要点予以归纳或说明。

(二)基本原则。产业用地政策实施,应严格遵守保护耕地和节约集约用地的原则;应落实国土空间规划管控要求,在保障产业发展用地中坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格的原则;应坚持公平、开放、透明的市场规则,对产业用地中各种所有制经济主体一视同仁、平等对待,防止排除、限制市场竞争等不规范行为。

二、一般政策

(一)统筹优化规划布局。全面开展国土空间规划编制,按照“项目跟着规划走,要素跟着项目走”的原则,在国土空间总体规划、相关专项规划和详细规划中统筹考虑工业、物流、制造、光伏、医疗、养老、旅游、教育、体育、服务、新产业新业态等产业用地需求,优化产业方向和空间布局,合理配置国土空间要素,助力现代产业发展。鼓励规划用途混合弹性利用和留白。按照《云南省自然资源厅关于做好过渡期国土空间规划管理工作的通知》(云自然资〔2021〕44号),实行过渡期空间规划保障,在报批建设用地时,各州(市)、县(市、区)人民政府承诺将涉及的用地布局和规模纳入国土空间规划,并在编制国土空间规划时切实履行承诺,国土空间规划批准实施后过渡期政策自动失效。

(二)分类保障计划指标。对纳入国家重大项目清单、国家军事设施重大项目清单的项目用地,以及纳入省级人民政府重大项目清单的能源、交通、水利、军事设施、产业单独选址项目用地,依法依规批准后,由自然资源部统一确认配置计划指标。对未纳入重点保障的项目用地,计划指标的配置与当年处置批而未供和闲置土地面积挂钩。每年单列至少5%的新增建设用地计划指标,保障乡村重点产业和项目用地,促进乡村振兴发展。建设用地批准文件依法撤销或调整的,其计划指标仍然有效。

(三)科学安排土地供应计划。州(市)、县(市、区)自然资源主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、国土空间规划和土地市场状况,按照《国有建设用地供应计划编制规范(试行)》(国土资发〔2010〕117号)的规定编制建设用地年度供应计划,科学安排国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式,报同级人民政府批准,在土地有形市场或者指定场所、媒体公开。编制建设用地供应计划时,还应包括集体建设用地。

(四)严格土地供应方式。符合《划拨用地目录》规定的建设用地项目,可以划拨方式提供国有建设用地使用权。不符合的以出让、租赁、作价出资(入股)等有偿使用方式取得。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。经营性用地以外用途的土地,同一宗地只有一个意向用地者的,可以采取协议出让方式办理。

(五)鼓励长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让。产业用地可以采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期方式供应。长期租赁,是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用。先租后让,是指供地方先行以租赁方式提供用地,承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。租让结合,是指供地方先行以租赁方式提供用地,承租方投资产业用地项目达到约定条件后再将部分用地保持租赁、部分用地转为出让的供应方式。弹性年期,是指整宗土地以低于对应用途国有建设用地使用权出让法定最高年限的使用年期出让的供应方式。

以长期租赁方式使用土地的,租赁期限不得超过20年。以租让结合方式使用土地的,租赁部分单次签约时限不得超过20年,可以续签租赁合同。依法必须以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权的土地实行先租后让、租让结合的,租赁供应时应当以招标拍卖挂牌方式办理,租赁期满达到合同约定条件后需办理出让手续的,可采取协议方式出让。具体供地程序参照《云南省国土资源厅印发<关于推行工业用地先租后让等供应方式的实施意见>的通知》(云国土资〔2017〕242号)执行。

(六)扩大国有土地有偿使用范围。依据《国土资源部关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)《关于扩大国有土地有偿使用范围的实施意见》(云国土资〔2018〕45号)的规定,对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目,除可按划拨方式供应土地外,鼓励以出让、租赁方式供应土地,支持州(市)、县(市、区)政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地,与社会资本共同投资建设。支持各地以土地使用权作价出资或者入股方式供应标准厂房、科技孵化器用地。

(七)土地用途的确定。州(市)、县(市、区)自然资源主管部门在组织产业用地供应时,在城市、镇规划区内以出让方式供地的,应按照《城乡规划法》的规定,依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为出让合同的组成部分,国土空间规划批复实施后按相关法规政策要求执行。土地使用权出让的最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

(八)土地用途改变。依据《土地管理法》《城市房地产管理法》等规定,建设单位应当按照国有建设用地使用权出让等有偿使用合同的约定或者国有建设用地划拨批准文件的规定使用土地,严禁擅自改变土地用途和容积率等规划条件。根据《云南省人民政府关于进一步加强土地出让管理的规定》(云政发〔2015〕58号),确需调整土地用途和容积率等规划条件,且符合法律法规和政策规定的,经州(市)、县(市、区)自然资源主管部门同意,必须报经政府常务会议审议决定。经批准改变土地用途的,按时签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同,相应补缴土地出让价款,按规定办理不动产登记。

(九)土地混合利用。在符合国土空间规划的前提下,允许工业、仓储、研发、办公、商业、租赁住房等用途混合利用,并按照主导用途对应的用地性质确定供应方式,主用途可以依据建筑面积占比或功能重要性确定。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下,鼓励推动不同产业用地类型合理转换,探索二三产业混合用地政策和管理机制。

(十)鼓励地下空间开发。在符合国土空间规划的基础上,利用地下空间进行开发建设的,应当在供地时一并明确地下空间建设用地的范围、用途、建设要求等使用条件和内容,其取得方式和使用年期参照在地表设立的建设用地使用权的相关规定。对于国防、人防、防灾、城市基础设施和公共服务设施等符合《划拨用地目录》使用地下建设用地的,可以采用划拨方式供地。鼓励工业、仓储、商业等经营性项目合理开发利用地下空间。激励原地下建设用地使用权人,结合城市更新改造进行地下空间再开发。完善地下建设用地基准地价体系,促进地下空间依法有序开发利用。

(十一)配套设施建设纳入土地供应条件的情形。对新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施、社区居家养老(医疗、体育、文化)服务设施、电影院(影厅)、旅游厕所等布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施,允许在新供其他建设项目用地时,将其建设要求纳入供地条件。

(十二)过渡期政策。对于产业用地政策中明确,利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的,可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形,现有建设用地过渡期支持政策以5年为限,过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时,除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外,其余可以协议方式办理,但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、有偿使用合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。

自然资源主管部门应当做好相关起算时点和过渡期时间跨度的备案管理,过渡期临近结束时,应当提前通知存量房产、土地资源的使用方,掌握其继续使用房产、土地资源的意愿,做好政策服务。期满及涉及转让需以协议方式办理相关用地手续的,按《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范(试行)》办理。

(十三)土地价格评估。依据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号)的规定,政府在供应产业用地前应依据土地估价结果和产业政策集体决策、综合确定底价。产业用地价格评估应遵循出让地价评估技术规范,至少选择两种方法,且须包括收益还原法、市场比较法、剩余法中的一种方法,以及成本逼近法、公示地价系数修正法中的一种方法。

对于存在可比交易实例的,宜首选市场比较法评估。对于缺乏市场交易的,可从同类产业的客观运营收益中剥离出土地收益,通过收益还原法评估地价。对于尚无明确收益资料的新兴产业用地,可通过相同或类似产业的投资分析资料等分析预测其正常收益,合理分配评估方法权重确定评估结果。对于国家予以政策扶持的产业类型,应遵循区分市场定价与政策优惠的原则,评估该类用地的正常市场价格后,综合考虑产业政策予以修正,确定基于相关政策约束下的参考价格。

(十四)土地供应价格的确定。对优先发展产业且用地集约的工业项目,以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。按比例计算后低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的,应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。旅游相关建设项目中的人造景观用地应根据具体行业市场经营情况,客观评估确定供应底价。

依据《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》(国办发〔2011〕38号)的规定,农产品批发市场用地作为经营性商业用地,应严格按照规划合理布局,土地招拍挂出让前,所在区域有工业用地交易地价的,可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。

依据《全国冰雪场地设施建设规划(2016-2022年)》(体经字〔2016〕646号)文件的规定,在符合生态环境保护要求和相关规划的前提下,对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化土地建设的冰雪项目,出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的原则确定。

(十五)可按原地类管理的情形。各地要依据国土空间规划积极引导产业项目合理选址,合理控制用地规模,尽量利用未利用地及存量建设用地,尽量避让耕地,特别是坝区耕地和水田,除国家规定外,不得占用永久基本农田。旅游、光伏、风力发电、自驾车旅居车营地等项目依据国家和省相关政策规定使用农用地或未利用地的,符合“不征不转”或不占压土地、不改变地表形态等情形的,可按原地类认定和管理,并严格按照规定条件使用土地,详见分行业政策要点。

(十六)可使用集体建设用地的情形。在符合国土空间规划、相关产业规划及政策要求的前提下,允许农村集体经济组织以出租、入股、联营、合作等方式利用集体建设用地进行乡村旅游、电子商务、养老、医疗、体育、物流等产业项目建设,加强农村产业用地保障。

(十七)集体经营性建设用地入市。国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途,且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后,依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权,按照国土空间规划确定的经营性用途入市。社会资本投入并完成修复后的集体建设用地,符合规划的,可按要求推进农村集体经营性建设用地入市,生态保护修复主体可在同等条件下优先取得使用权。推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让。

审慎稳妥推进集体经营性建设用地入市,在国家入市指导意见出台后,按照国家统一部署要求稳步推进。

(十八)土地转让、出租、抵押二级市场。根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)《云南省自然资源厅关于印发<云南省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法(试行)>的通知》(云自然资规〔2022〕1号)规定,全省范围内依法以出让、租赁、作价出资或入股、划拨等方式取得的国有建设用地使用权可以转让、出租、抵押。鼓励通过依法转让等方式盘活存量土地支持产业项目发展,多渠道解决产业用地。

支持土地预告登记转让,以出让方式取得的建设用地使用权转让,属于房屋建设工程未完成开发投资总额25%的,允许交易双方先行签订建设用地使用权转让合同,依法办理预告登记,并约定土地进行开发投资建设达到规定的转让条件的时限和责任。待达到转让条件后,在90日内依法办理不动产转移登记,未申请登记的,预告登记失效。

放宽抵押限制,营利性的教育、医疗、养老等社会领域企业可将有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押权实现后,应保障原有经营活动持续稳定,确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

三、分行业政策要点

(一)产业园区用地政策

一是各类开发区用地均须纳入所在州(市)、县(市、区)用地统一供应管理,并依据国土空间规划,合理确定用地结构。新建工业项目和经批准实施易地搬迁的工业项目,原则上必须进入园区生产建设。除园区扩区外,园区外原则上不再安排新增工业项目用地,园区外存量工业用地不再审批增加容积率。鼓励使用城乡建设用地增减挂钩节余指标,保障园区建设用地。

二是大力发展高标准立体化厂房,在符合国土空间规划和管控要求的基础上,提高标准厂房用地的开发强度。在符合规划、不改变用途的前提下,现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款,免收城市基础设施配套费用。加强开发区公共配套服务、基础设施建设等用地保障,提高生产性服务业用地比例,适当增加生活性服务业用地供给。

三是经营性用地须以招标、拍卖、挂牌方式公开供应;鼓励工业项目(含仓储)采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等方式供地。对可以使用划拨土地的教育、医疗等项目,除按照划拨方式供应土地外,鼓励以出让、租赁方式供应土地。支持产业用地实行“标准地”出让,提高配置效率;支持不同产业用地类型按程序合理转换,完善土地用途变更、整合、置换等政策,探索增加混合产业用地供给。鼓励园区企业利用现有存量土地发展各类产业项目,原划拨土地改造开发后用途符合《划拨用地目录》的,仍可继续按划拨方式使用。对符合协议出让条件的,可依法采取协议方式办理用地手续。

四是在符合规划、不改变用途的前提下,已确权登记的存量高标准厂房可合理分割登记,办公、生活服务等配套用房不得独立分割。支持企业利用园区内存量工业厂房抵押融资。鼓励新入园区企业和土地使用权权属企业合作,允许对具备土地独立分宗条件的工业物业产权进行分割,用于引进有关产业链优质项目。

五是将新增建设用地计划指标向土地投资强度大、亩均产出高的园区倾斜。鼓励园区低效用地再开发利用,加强批而未供和闲置土地处置,对闲置工业用地,除按照法律规定、合同约定应收回的情形外,鼓励通过依法转让、合作开发等方式盘活利用。

(二)工业发展用地政策

一是完善工业用地供地机制。鼓励工业用地采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让方式供应,积极推进园区新增工业用地“标准地”出让,简化审批流程,实现企业拿地后即可开工,不搞重复论证,拓展节约集约用地新模式。鼓励国有企业、民营企业以招标拍卖挂牌出让方式取得工业用地,建盖标准厂房向工业投资企业租赁。

二是严格执行中央出台的6项专项资金计提政策,对农田水利建设资金和教育资金统一按照土地出让收益计提,全部取消省级及以下各级政府自定的附加于工业用地上的各项计提资金,全面停征坝区耕地质量补偿费,相关费用不得计入工业用地成本。对国家明确的战略性新兴产业、现代仓储物流、生产性服务业中轻资产且可大量使用标准厂房的项目,可归类为工业产业类项目,国土空间规划中土地用途设定为工业用地,按工业用地评估出让价格、供应土地。

三是坚持区域内土地开发成本综合、动态平衡,通过商业用地、综合用地、住宅用地等经营性用地弥补工业用地成本,适度合理下调工业用地基准地价。对我省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,在确定土地出让底价时,可按照不低于所在地土地等别对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行,但不得低于该项目土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的有关费用之和。对一次性缴纳土地出让金有困难的企业,经批准可最长于2年内分期缴纳。严格落实差异化的工业用地区域政策和奖励政策。经充分论证,新产业工业项目用地,生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的,可仍按工业用途管理。

四是鼓励土地使用者在符合规划的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下,现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。完全退出行业产能的企业处置和转让的土地收入,专项用于退出企业的职工安置。企业利用自有的存量和闲置土地、厂房、仓库等改造升级传统工业,兴办先进制造、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,可实行按照原用途和土地权利类型使用土地过渡期政策。过渡期政策以5年为限,5年期满及涉及转让需办理有关用地手续的,可按照新用途、新权利类型、市场价,以协议方式办理。

(三)物流业用地政策

一是在国土空间规划中综合考虑物流发展用地,统筹安排物流及配套公共服务设施用地选址和布局,在综合交通枢纽、产业集聚区等物流集散地布局和完善一批物流园区、配送中心等,确保物流用地落实。对国家及省级确定的国家物流枢纽、铁路专用线、冷链物流设施等重大物流基础设施项目,在建设用地指标方面给予重点保障。

二是鼓励通过长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等多种方式向物流企业供应土地;对政府供应的物流用地,应纳入年度建设用地供应计划,依法采取招标、拍卖或挂牌等方式出让。

三是探索政府负责土地平整并建设道路、管网等基础设施,企业负责建设经营性物流基础设施,约定土地物流用途并长期租赁的新型物流用地供应保障模式;积极支持利用工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源建设物流设施或提供物流服务,涉及原划拨土地使用权转让或租赁的,应按规定办理土地有偿使用手续,经批准可采取协议方式出让;在不改变用地主体、规划条件的前提下,利用存量房产和土地资源建设电子商务快递物流项目的,以及铁路划拨用地用于物流相关设施建设,从事长期租赁等物流经营活动的,可在五年内实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策,期满及涉及转让需办理相关用地手续的,按新的用途、权利类型和市场价格以协议方式办理。

四是在符合规划、不改变土地用途的前提下,对提高自有工业用地或仓储用地利用率、容积率并用于仓储、分拨转运等物流设施建设的,不再增收土地价款;对企业利用原有土地进行物流基础设施建设的,在办理规划条件、规划许可等方面予以支持。

五是鼓励村集体利用村集体建设用地,采取入股、租用等方式参与建设冷链物流设施,优先办理有关用地手续。

(四)制造业用地政策

一是依据全省国土空间规划主体功能定位与国土空间开发保护格局,突出节约集约用地原则,充分考虑产业发展需求,科学划定开发区“四至范围”、工业用地保护线和产业保护区块,其范围应符合国土空间规划城镇开发边界的管控要求。加快省级以上开发区规划编制审批工作,涉及整合的园区可分别编制规划,国土空间规划批复前,工业用地保障按过渡期政策执行。允许园区根据产业布局需要合理留白,为重大项目落地预留空间。按照“一次规划、滚动实施”方式,分批分步保障建设用地指标,全省制造业重大项目用地指标由省级统筹保障。

二是先期试点支持10个省级以上开发区开发建设2平方公里以上基础设施配套完善的产业承载区域,加快推进省级以上开发区集中成片开发。省级以上开发区范围内可单独编制成片开发方案,按照成片开发方案编制要求和程序报审,对承载制造业项目的成片开发方案用地可不对应具体建设项目。制造业企业依法按程序进行厂房加层、厂区改造、内部用地整理及扩建生产、仓储场所,提升集约化用地水平,不再增收土地价款。利用存量房产转产新办文化创意、科研、现代服务业、“互联网+”等新业态及国家鼓励发展行业的,可在5年内继续按原用途和土地权利类型使用土地。

三是加强土地供应管理,合理制定土地年度供应计划,按照“计划指标跟着项目走”的方式,向符合规划、产业政策和用地定额标准的项目给配用地指标,精准投放工业用地增量。积极推行并支持建设多层高标准厂房,充分利用地下空间。加快推行新增工业用地“标准地”出让,2025年省级以上开发区“标准地”出让规模达到60%以上。探索适应于产业链供应链上下游协同发展的工业用地供应模式,积极运用市场机制盘活存量土地和低效用地。严格落实建设用地“增存挂钩”机制,持续推进批而未供和闲置土地处置,将开发区新增建设用地的计划指标与批而未供和闲置土地的处置相挂钩。

(五)先进制造业和现代服务业融合发展用地政策

一是坚持用地布局向产业园区或工业园区集中,合理选址。加强与地方政府的沟通协调,在国土空间规划编制中,统筹考虑先进制造业和现代服务业融合发展用地需求。

二是鼓励属地政府积极争取将先进制造业和现代服务业融合发展项目纳入国家和省重大建设项目清单,配置使用国家新增建设用地计划指标,无法纳入重大建设项目的,从各地当年存量土地处置核定的计划指标中优先保障。

三是鼓励地方创新用地供给,盘活闲置和城镇低效用地,实行长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等供应方式,保障两业融合发展用地需求。探索功能适度混合的产业用地模式,同一宗土地上兼容两种以上用途的,依据主用途确定供应方式,主用途可以依据建筑面积占比或功能重要性确定。符合产业和用地政策,具备独立分宗条件的宗地可以合并、分割。鼓励制造业企业在符合国土空间规划的前提下利用自有工业用地发展生产性服务业,土地用途和权利类型可暂不变更。支持制造企业在不改变用地主体和规划条件的前提下,利用存量房产、土地资源发展制造业与互联网融合的新业务、新业态,实行5年过渡期内保持土地原用途和权利类型不变的政策。

(六)新产业新业态用地政策

一是加大新供用地保障力度

1.明确新产业、新业态用地类型。国家支持发展的新产业、新业态建设项目,属于产品加工制造、高端装备修理的项目,可按工业用途落实用地;属于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测的项目,可按科教用途落实用地;属于水资源循环利用与节水、新能源发电运营维护、环境保护及污染治理中的排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用、处理以及通信设施的项目,可按公用设施用途落实用地;属于下一代信息网络产业(通信设施除外)、新型信息技术服务、电子商务服务等经营服务项目,可按商服用途落实用地。新业态项目土地用途不明确的,可经县级以上自然资源等相关部门论证,在现有国家城市用地分类的基础上制定地方标准予以明确,向社会公开后实施。

2.运用多种方式供应新产业用地。新产业项目用地符合《划拨用地目录》的,可以划拨供应。鼓励以租赁等多种方式向中小企业供应土地。积极推行先租后让、租让结合供应方式。出让土地依法需以招标拍卖挂牌方式供应的,在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下,可将投资和产业主管部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件;以先租后让等方式供应土地涉及招标拍卖挂牌的,招标拍卖挂牌程序应在租赁供应时实施,租赁期满符合条件的可转为出让土地。

3.采取差别化用地政策支持新业态发展。光伏、风力发电等项目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的,对不占压土地、不改变地表形态的用地部分,可按原地类认定,不改变土地用途,在年度土地变更调查时作出标注,用地允许以租赁等方式取得,双方签订好补偿协议,用地报当地县级自然资源主管部门备案;对项目永久性建筑用地部分,应依法按建设用地办理手续。对建设占用农用地的,所有用地部分均应按建设用地管理。新能源汽车充电设施、移动通信基站等用地面积小、需多点分布的新产业配套基础设施,可采取配建方式供地。在供应其他相关建设项目用地时,将配建要求纳入土地使用条件,土地供应后,由相关权利人依法明确配套设施用地产权关系;鼓励新产业小型配套设施依法取得地役权进行建设。

二是鼓励盘活利用现有用地

1.促进制造业迈向中高端。传统工业企业转为先进制造业企业,以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。在符合国土空间详细规划的前提下,现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所,其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的,可继续按原用途使用土地,但不得分割转让。

2.支持生产性、科技及高技术服务业发展。原制造业企业和科研机构整体或部分转型、转制成立独立法人实体,从事研发设计、勘察、科技成果转化转移、信息技术服务和软件研发及知识产权、综合科技、节能环保等经营服务的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

3.鼓励建设创业创新平台。依托国家实验室、重点实验室、工程实验室、工程(技术)研究中心构建的开放共享互动创新网络平台,利用现有建设用地建设的产学研结合中试基地、共性技术研发平台、产业创新中心,可继续保持土地原用途和权利类型不变。按照国家加快构建众创空间的要求,对国家自主创新示范区、开发区、新型工业化产业示范基地、科技企业孵化器、国家大学科技园、小企业创业基地、高校、科技院所等机构,利用存量房产兴办创客空间、创业咖啡、创新工场等众创空间的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

4.支持“互联网+”行动计划实施。在不改变用地主体、规划条件的前提下,开发互联网信息资源,利用存量房产、土地资源发展新业态、创新商业模式、开展线上线下融合业务的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期满,可根据企业发展业态和控制性详细规划,确定是否另行办理用地手续事宜。

5.促进科研院所企业化转制改革。科研机构转制为产业技术研发企业,其使用的原划拨科研用地、生产性建设用地,可按国有企业改制政策进行土地资产处置,对省级以上人民政府批准改制为国有独资公司、国有资本控股公司的,可采取作价出资(入股)、授权经营方式配置土地。

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