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2. 中短期看,2020年下游地产竣工提速是提振低压电器行业增速的重要驱动力
房地产为低压电器重要下游应用领域,房地产竣工面积很大程度上反映低压电器行业景气度。房地产的变电房和各级配电网络建设过程中,电能通过配网传输到变电房的中压柜和变压器变为低压电,而低压电器则起到了对这些低压电传递到负荷中心的角色,实现对这些用电负荷的电路过载、电路短路、漏电等方面的保护。一般来说,各级低压电器招投标时点是建筑即将封顶之时,因而地产行业低压电器交付安装与房屋竣工基本同步(目前来看,招投标时点正在逐步前移),据测算,每万方住宅楼竣工面积对应低压电器总价值量在8-10万元左右,房地产竣工面积很大程度上反映低压电器行业景气度。
新开工和竣工数据持续产生背离,但“剪刀差”有望缩窄。回首2018:2018年房屋新开工情况延续了自2016年初的高景气,全年房屋新开工面积增速达到17.2%,并呈现了前低后高局面,但全年房屋竣工增速却大幅下滑了7.8%,巨大的新开工面积和竣工面积增速分化并不正常,主要由于在去杠杆、信贷收缩大背景下房地产企业融资能力受到影响,企业投入建安资金大幅减少,施工慢继而导致竣工速度有所减缓,与此同时房地产企业大多加大了期房和现房促销力度加快回款,以改善现金流。2019年上半年:今年上半年,房屋销售面积仍在持续走低,房地产竣工意愿确实没有明显加强,上半年房屋竣工面积同比下滑12.7%,同时上半年房屋新开工面积同比增长10.1%,相比去年也有一定下滑。
信贷政策边际放松大环境下,房企现金流将呈现改善迹象,建安投资作为竣工先行指标年初已转正。一般来说,建安投资大抵等于房地产开发投资额减去土地购置费,因此我们把房地产投资建筑工程+房地产投资安装工程+房地产投资设备工器具购置定义为建安投资。2019年信贷政策有放松的状况,8月央行执行利率市场化改革,调整贷款市场化报价利率(LPR),改革后周二首次报价即有下降,比现行同期限的贷款基准利率分别低10个bp和5个bp,利率的市场化有望降低企业融资成本,缓解现金流流出压力。在信贷政策边际放松的大环境下,建安投资2019年年初累计同比增长结束了连续9个月的负增长,出现拐点,并持续增长,到2019年10月,累计同比增速已经达到7%。
建安投资提升带动房屋竣工,竣工面积于8月开启单月同比增长转折点,2020年地产竣工有望实现10%左右增长,且竣工周期有望延长至2021年。预售期房的结转交房具有一定刚性(一般来说1-3年不等),2016-2017年房市复苏以来期房销售后大量房陆续开工,累计交付压力正在加大,这些正在施工的项目将有望加快进度,2019年7月当月房屋竣工面积同比增速为-0.6%,结束了今年以来单月同比增速持续的快速下降趋势,最新10月份地产竣工同比增长19%,继2019年8月份转正以来连续三个月单月同比加速,且创下2016年6月份以来单月最大竣工面积增速,截止2019年10月,累计同比降幅收窄至5.5%。2020年,竣工面积大概率实现正增长,预计增速在10%左右。虽然开工竣工剪刀差的确在收窄,但是截至10月份今年地产开工面积累计同比增长仍超过10%,地产新开工面积和竣工面积差值甚至在10月份创下了近年来新高。开工居高不下或将预示这轮竣工周期有望延长至2021年。
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