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经济收益分析:
方案1:卖出电站
出售价格(每瓦兑价): __________ RMB/W
出售结算点运营收入: __________ 百万
预计出售(股权交割)时间:__________
销售毛利: __________百万
销售毛利率:__________%
所得税税后净利:__________百万
所得税税后净利率:__________%
预计股本投入金额 :__________
百万 股本回报率(ROE) :__________%
年化股本回报率(ROE):__________%
方案2:持有电站
全投资内部收益率:__________
投资回收期__________年
股本金投资内部收益率 :__________
投资回收期 :__________年
其中贷款假设:
资本金/贷款比例:__________%,
贷款期限:__________年
贷款利率:__________
考虑贷款下的前5年,每年股本回报率(ROE): __________
建设期项目投资及资金计划及动态投资成本估计:
项目运营10年期,财务报表及现金流估算:__________
项目运营前10年EBITDA:__________
项目运营前10年全投资现金流:__________
项目运营前10年资本金投资现金流:__________
财务评价敏感性分析及 评估结论:__________
敏感性分析假设及结果:
a)基本情况
b)乐观情况
c)悲观情况
财务综合评估意见及风险规避意见:
大部分项目通过融资进行项目投资,所以项目的可融资性也作为重要参考,主要考虑:
项目融资来源;
项目融资条件及资金成本基本信息;
项目融资退出时间表。
这个阶段的交付物:《项目评审报告》、《项目上会评审签核表》。
4、尽职调查报告
尽职调查报告主要发生在项目立项后,注册公司或者进行路条预收购之前完成的法务和信用尽调,主要请第三方信用机构或者律师进行现场调查,现场详细的审阅相关材料,务求材料全面、真实和准确。立项审批时详细准备,此过程多为核实,一般不会出现较大问题。
这个阶段的交付物:《尽职调查报告》。
5、商务谈判及模式确定
在公司确定该项目实施后,开发人员需要协调合作方一同与业主就合同细节进行洽谈,一般包括:租金或者电价折扣,金额和支付节点;屋顶漏水的处理;厂房拆迁的处理;运维房间及设备摆放位置;违约责任;路条费用及支付节点;几方的责任分工及推进计划。
这个阶段的交付物:《修改过的租赁合同》、《合作开发协议》、《补充协议》。
6、项目公司注册
若当地园区没有要求,注册资本金可按照总投资额的20%设置。
有些公司注册会增加本公司名,有些要避免出现母公司名称,如果有外资需求,注册外资公司流程较繁琐,当地政府一般会委派人员配合注册,以节省时间。开户完成,项目的投资主体成立。
这个阶段的交付物:《营业执照》、《开户许可证》。
7、备案及电网接入
需前往电网公司和当地发改委,按照表单逐项填报,各地大同小异,但在提交材料之前,必须通过电网发策部了解项目的电网接入信息,可带上技术人员,主要咨询容量报批、设备要求、电网接入条件等。经过仔细讨论确定报备方式,譬如是按照10MW容量报备还是两个5MW项目报批,是10KV接入还是报备35KV接入,是T接还是专线接入。
获得接入方式后,按要求编制可研,载荷报告,备案申请等准备工作,正常半个月到一个月时间可拿到批复。
这个阶段的交付物:《备案证》、《电网接入方案》。
8、EPC招标及进场
一般项目合作方只有路条费的需求,EPC由资方自控,涉及到招标工作。项目过会后的成本为估算价格,招标时以此作参考,随着EPC厂商报价的不同,后续也需重新计算项目收益率,一般来说,收益率会比预期的高。当然不排除项目合作方将EPC作为绑定条件,在测算时候就将EPC报价放到财务模型进行测算。
这个阶段的交付物:《EPC合同》。
到此整个开发流程就结束了,开发经理可以将项目移交给工程建设团队,在此值得注意的是,开发经理需要协调好业主、电网关系等,将此关系交接给项目经理便于施工的便利性,如果合作方有总包的需求,那么项目经理要处理好与合作方关系。总之和谐的工作环境,是一个项目顺利开展的基础!
四、分布式开发注意事项
观察光伏市场接触的各类开发人员,通常年纪轻但职位较高,作为分布式光伏电站开发人员需要具备什么品性?
1、屋顶面积问题
投资机构青睐集中连片,便于打包做大、以上市公司、大国企等企业性质的屋顶为主,对全额上网1MW、2MW的民企,对于资方来说,没有太大价值,且对于合作方来说,服务费用极少,不建议操作。
2、屋顶年限问题
关于屋顶年限,业内没有统一的标准,三年、五年都可,但是,屋顶条件越新越好。屋顶的面积、业主的资信上较为关键,信誉好、面积大、同时接入好的企业,即使屋顶有问题,资方也会想尽办法解决。
3、屋顶载荷
屋顶载荷不足,通过加固公司可进行设计,只需满足:1 车间设备摆放不紧密或者停产时间可控 ;2 檩条外露; 3 业主支持加固费用在20元-25元/m2。
4、屋顶租金
屋顶租金在3-5元/m2,灵活多变的谈判技巧也尤为重要。谈判过程中不要轻易因业主的高诉求倒逼资方让步,高昂的租金对项目收益率影响很大。若业主诉求很高,可通过政府领导、业主亲信,软磨硬泡等手段,让业主接受其屋顶闲着也是闲着且有收益,后续维护以及节能减排等效果,必要候,可给予适当的高压设备占地和运维房间占用的费用作为弥补。
5、路条费和EPC诉求
在目前分布式投资方谨慎时期,合适的路条费用应为首选,EPC需要开具保函以及垫资等很多事宜。除非可以找到好的合作单位,争取到EPC后获得额外的路条费用或者一些分包工程,我遇到一些挂靠或者这种模式操作的,经常在利益上尤其税收付款等产生隔阂,既不利于项目顺利开展,又丧失了自己的口碑。
6、合作单位的选取
满天飞的项目难能成功,若遇到谈得来的资方,要更多考虑开发经理的靠谱度,是否愿意将自己公司项目的审批流程如实告知,该开发人员在公司的地位以及历史业绩等也是一个考量点,总之靠谱不是每个开发人员都具备的。人的诉求是无底线的,眼光要放长远。
7、人品
诚实乃做人根本,项目中有很多风险点,需要告知投资方。分布式项目环环相扣,刻意隐藏的问题终会暴露,前期注意规避风险,利于分布式电站项目开展。相互坦诚绝非是阻碍,是合作的基础,是项目能够持续开发的前提,开发人员也需言而有信,在如此繁忙的工作中,对合作方的诚信会赢得行业的认可,树立个人品牌!
分布式光伏电站开发需要一名跑的勤,坐得住,激情四射又风险犹存的全能型人才,不管是资源方,路条方,开发商都要以厚道的心态去评估一个项目,这样,才能不断找到优质项目,在分布式开发这条路上,立于不败之地!
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