屋顶分布式光伏电站的租赁法律风险-第2页-北极星太阳能光伏网

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✲租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；

✲租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；

✲有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

三强制执行过程中租赁权的去除与承租人保护

分布式光伏电站在长达25年的生命周期内，其租赁的厂房业主难免应发生经营困难甚至陷入被强制执行厂房的境地。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2014〕16号）第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”在强制执行过程中租赁权是否去除，对分布式光伏电站影响甚大。

上文情况租赁发生时点可用图表示为：

执行异议的提出

执行法院裁定拍卖、变卖房屋之后，分布式光伏电站应在规定期限内向执行法院提出执行异议。如上海市高级人民法院《关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》的通知（沪高法〔2015〕75号）第1点规定：“案外人认为其对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议。案外人逾期未提出书面异议的，执行法院应当在房屋不负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖。”执行异议的提出主要在于证明租赁不属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的情况，即租赁合同签订或者占有房屋先于抵押、查封。

✲租赁权去除的标准

何为“对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响”？这实际是租赁权在强制拍卖过程中去除的标准问题；从司法实践来看，这属于法院的裁量权范围，主要考虑对拍卖成交价格的影响、租赁期限的长短以及租赁对后手权利人使用收益影响等因素。

我们认为，分布式光伏电站对厂房屋顶的租赁不属于“对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的”的情况，主要是因为对屋顶的租赁不同于普通房屋租赁，几乎不会影响后手权利人对房屋本身的使用收益。

✲承租人权利保护—优先购买权

在分布式光伏电站25年的生命周期内，保持屋顶租赁关系不变是维护电站稳定运行和利益最大化的基本诉求；在极端情况下房屋产权不得不“易主”的时候（如符合“买卖不破租赁”例外情况，在被法院强制拍卖过程中去除租赁权等），承租人保护自身权益的终极方式就是动用“优先购买权”。《合同法》第230条规定了承租人在“出租人出卖租赁房屋”情况下的优先购买权；实践中，承租人（光伏电站）可能会遇到以下问题：

一是房屋租赁权与屋顶租赁权在“优先购买权”问题上的冲突。如分布式光伏电站租赁的厂房本身就存在租赁情况，则存在两个租赁权谁为更“优先”的问题。

二是屋顶租赁权被法院去除而进行强制拍卖，是否会影响承租人的优先购买权。

三是租赁发生在查封之后，但如承租人属于善意，是否仍享有优先购买权的问题。

对于第二、三问题，上海市高级人民法院《关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》的通知（沪高法〔2015〕75号）第16条进行了详细的解释，其认为：

“案外人对房屋所主张的租赁权依法发生在担保物权或者其他优先受偿权之后、执行法院查封之前的，不论执行法院是否依法裁定除去租赁权后对房屋予以变现，均不影响案外人以承租人的身份行使优先购买权，执行法院应当保障其优先购买权。案外人对房屋所主张的租赁权发生在执行法院查封之后但属于善意的，执行法院应当保障其优先购买权。”这一规定可咨参考。

关于第一个问题，理论和司法实践中仍存在争议。我们认为，为减少优先购买权的争议，分布式光伏电站可在屋顶租赁协议或合同能源管理协议中当中明确约定在一定条件下光伏电站对厂房的优先购买权，并约定优先购买权无法行使情况下的赔偿机制。

原标题：再议屋顶分布式光伏电站的租赁法律风险 | 阳光视点

投稿与新闻线索：陈女士微信/手机：13693626116 邮箱：chenchen#bjxmail.com（请将#改成@）

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