浙江宁波：房地产开发项目与屋顶光伏系统应当“同步设计、同步施工、同步验收”

4月30日，宁波市住房和城乡建设局发布关于公开征求《关于进一步规范房地产开发项目屋顶光伏发电系统建设运维管理的通知（征求意见稿）》修改意见的通知，通知指出，房地产开发项目屋顶光伏发电系统应当按照“同步设计、同步施工、同步验收”的要求组织实施。对房地产开发企业委托具有建筑工程甲级资质的设计单位，允许该设计单位统一开展屋顶光伏一体化设计工作，实现建筑专业和光伏发电专业互相协同。对符合设计资质要求，但不具备建筑工程甲级资质的设计单位，允许相关主体设计单位将分布式光伏发电系统设计工作分包给具有光伏发电设计资质的专业设计单位，确定由主体设计单位建筑专业统筹协调好光伏支架和屋面的连接，确保屋顶光伏基础防水工程无缺陷，光伏项目建设不妨碍屋面消防疏散。房地产开发项目屋顶采用压块固定方式的，应当开展光伏发电和结构专业的计算评价，并在施工图设计中明确，在施工图审查时提交。

原文如下：

关于公开征求《关于进一步规范房地产开发项目屋顶光伏发电系统建设运维管理的通知（征求意见稿）》修改意见的通知

为进一步加强房地产开发项目屋顶光伏发电系统全生命周期的闭环管理，我局组织起草了《关于进一步规范房地产开发项目屋顶光伏发电系统建设运维管理的通知（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。有关单位和公众可通过以下途径和方式反馈意见，意见反馈截止时间为2024年5月13日。

联系人：凡老师，联系电话：89385080；电子邮箱：kjc1603@163.com。

附件：关于规范房地产开发项目建筑屋顶光伏建设运维管理工作的通知公开征求意见

宁波市住房和城乡建设局

2024年4月30日

关于进一步规范房地产开发项目屋顶

光伏发电系统建设运维管理的通知

（征求意见稿）

各区（县、市）、开发园区住房城乡建设、能源主管部门：

太阳能是一种清洁无污染的可再生能源。在房地产开发项目屋顶建设分布式光伏发电系统，不仅可以更好地获取太阳能资源，还能获得更多的经济效益。为进一步加强房地产开发项目屋顶光伏发电系统全生命周期的闭环管理，根据市住建局等五部门印发的《关于大力推进建筑屋顶分布光伏发电系统应用工作的若干意见》（甬建发〔2022〕15号）有关精神，现就进一步规范房地产开发项目屋顶光伏发电系统建设运维管理工作通知如下：

一、切实提高思想认识

2019年以来，我市在民用建筑屋顶推广应用分布式光伏发电系统，屋顶光伏装机容量增长较快，发电量对全社会用电量的贡献也在不断提高，取得了良好的经济效益和社会效益，但也暴露了一些不容忽视的问题，特别是房地产开发企业、设计企业、施工企业、物业服务企业和光伏运营企业各自为政，相互之间缺少协调沟通，导致全链条管理脱节，设计不够精细，施工较为粗糙，物业服务企业未接收或接收后失修失管失养问题严重，发电效率明显降低。各区（县、市）、开发园区住房城乡建设、能源主管部门、供电部门，要切实以问题为导向，以保障人民群众权益和利益为根本，切实加强房地产开发项目屋顶光伏发电系统全生命周期闭环管理，确保保值增值，持续发挥投资效益，为人民群众创造更大价值。

二、可靠和有效利用屋顶有限资源

建筑屋顶是推广应用光伏发电系统等可再生能源的有效载体，也是各种大型设备、屋顶水箱等重要构件的存放空间。为充分保障设施设备存放空间，最大限度地利用屋顶的有限资源，明确屋顶安装位置除冬至日全天有效日照时数小于4小时的区域以外，光伏组件配置面积及可再生能源年综合利用量核算值除应满足《民用建筑可再生能源应用核算标准》（DBJ33/T 1105－2022）等省、市规范前提下，做到“能装尽装”。对单户家庭独立使用的联排不上人屋面，且与相邻业主无共有产权争议的低层屋顶，允许不建设屋顶光伏发电系统；对建筑高度超过80米的单体民用建筑，可不安装光伏发电系统；对历史文化街区内的历史建筑修缮重建或历史文化街区控制性详细规划明确的低层建筑，如为满足可再生能源应用核算标准的相关要求安装光伏发电系统确有困难，且影响整体风貌风格的，可以不建设屋顶光伏发电系统，确保政策的可操作性和适应性；以上可不安装光伏发电系统的工程在计算可再生能源利用量时可减掉对应不安装光伏发电系统建筑的计容面积。

三、确保设计和施工质量

房地产开发项目屋顶光伏发电系统应当按照“同步设计、同步施工、同步验收”的要求组织实施。对房地产开发企业委托具有建筑工程甲级资质的设计单位，允许该设计单位统一开展屋顶光伏一体化设计工作，实现建筑专业和光伏发电专业互相协同。对符合设计资质要求，但不具备建筑工程甲级资质的设计单位，允许相关主体设计单位将分布式光伏发电系统设计工作分包给具有光伏发电设计资质的专业设计单位，确定由主体设计单位建筑专业统筹协调好光伏支架和屋面的连接，确保屋顶光伏基础防水工程无缺陷，光伏项目建设不妨碍屋面消防疏散。房地产开发项目屋顶采用压块固定方式的，应当开展光伏发电和结构专业的计算评价，并在施工图设计中明确，在施工图审查时提交。

四、发挥竣工能效测评作用

市和区（县、市）质量安全监督机构、第三方节能评估机构应当高度重视屋顶光伏发电系统的质量监督和能效测评工作，质量监督和测评内容应当包括但不限于：屋顶光伏组件敷设是否平整、破损，组件上是否有积水或其他垃圾，线缆敷设是否符合要求；发电效率是否明显低于商品房销售合同或技术规范要求，是否涉嫌使用劣质光伏组件或属于拆除的、已使用过的光伏组件；逆变器有无铭牌，安装是否符合规范，安装位置是否便于检查，是否存在逆变器不工作的情况；对逆变器不工作的，应当查明原因，要求建设单位整改，确保完好无损，处于正常的工作状态。质量安全监督机构和第三方节能评估机构在发现上述问题时，应当督促建设单位或施工单位及时整改，整改情况应当纳入能效测评报告；未整改到位的，第三方节能评估机构不得出具结论为“合格”的能效测评报告。同时，所有新建建筑安装的屋顶光伏发电系统，在国家电网并网验收合格后，应当接入建筑分布式光伏智慧服务平台，该平台的光伏数据接入确认单作为民用建筑能效测评的必要材料。市和区（县、市）质量安全监督机构应当将屋顶光伏发电系统接入平台情况纳入监管范围，及时核查能评机构能效测评报告。未经建筑能效测评或者测评结果不合格的，不得通过竣工验收。竣工验收报告应当包括建筑能效测评的内容和结果。

五、推动新建项目屋顶光伏精细管理

支持物业服务企业统筹开展屋顶光伏发电系统的开发、建设和运维管理。支持房地产开发建设单位依据《宁波市工程建设项目招标投标“评定分离”指导规则》（甬资交管办〔2022〕2号）有关要求，采用“评定分离”模式，将屋顶光伏发电系统委托给具有光伏发电运营经验的物业服务企业或者联合体，满足“专业的人做专业的事”要求，实现设计、施工、运维一体化，确保可持续运营。房地产开发建设单位应当将屋顶光伏发电系统的建设、运维情况写入房地产销售合同或作为房地产销售合同的附件；属于拆迁安置房的，应当将屋顶光伏发电系统的建设、运维情况写入拆迁安置协议或作为拆迁安置协议的附件，依法履行告知程序，保障业主的知情权，依法维护业主的合法权益。

（一）竣工交付前管理。支持房地产开发企业向能源部门办理备案手续后向供电部门申请开设发电账户，并与供电部门签订购售电合同。鼓励房地产开发建设单位与光伏发电运营商签订委托合同，开展设计、建设、运营一体化管理。房地产开发建设单位应当在项目竣工交付的一个月前将所有与屋顶光伏有关的资料移交给物业服务企业。

（二）业主委员会成立前管理。项目建成交付后，房地产开发建设单位应当在竣工交付后1个月以内，到原开设发电账户的供电部门，向物业服务企业办理账户变更手续，发电量统一采取“自发自用、余电上网”模式，做到发电收益公开透明、财务账务便于查对。发电收益扣除物业服务企业合理的日常运维成本后的发电净收益归共有产权业主所有，其中：日常运维成本可以包括专业技术人员的工资费用、光伏板的定期清洗费、运行维护费（含保障设备正常运行的材料、配件等更新费用）和保险费等，已委托光伏发电运营商的，应当包括合理的利润。业主委员会成立前物业服务企业发生退出的，新接管物业服务企业经社区居委会或物业管理委员会同意后及时到供电部门办理账户变更手续。

（三）业主委员会成立后管理。业主委员会成立且依法依规到银行开设业主委员会账户的，业主委员会可以在开设账户后持银行账户证明到供电部门办理账户变更手续；未开设账户的，可由物业服务企业继续代管；但物业服务企业发生退出的，新接管物业服务企业应当经业主委员会同意后及时到供电部门办理账户变更手续。涉及到共有产权的，未经共有产权人全部同意，任何人不得将发电账户开设到任何个人账户。

六、妥善处理历史遗留问题

加大对已建成交付的房地产开发项目，但未并网发电处于闲置状态的屋顶光伏的并网协调力度。已建成交付且设施设备质量等符合供电部门并网要求，且业主委员会尚未成立的，由社区居委会依法代为履行职责并签署意见后，供电部门应当予以并网。各区（县、市）、开发园区住建局应当积极主动会同属地供电部门，开展2019年以来建成交付房地产开发项目的排查，确保2024年“迎峰度夏”前全面并网发电。

七、简化优化光伏并网程序

对于房地产开发项目屋顶光伏发电系统，属于低压并网的，供电部门应在项目初步设计会审时明确光伏并网要求，设计单位根据此并网要求开展屋顶光伏发电系统设计；初步设计会审时供电部门未提供并网要求，设计单位根据工程实际情况进行并网设计的，区（县、市）供电部门不得以其他任何理由不认可并网设计。属于高压并网的，应根据供电部门最后出具的接入方案进行设计。

八、推进屋顶光伏发电收益公开

房地产开发项目屋顶光伏发电系统应当严格按照《浙江省绿色建筑条例》要求，在项目建成交付后依法接入市建筑能耗监测平台。房地产开发项目可以按照“自发自用、余电上网”模式，实现屋顶光伏发电收益最大化。市建筑能耗监测平台应当按照“一项目、一账目”的要求，确保发电量、发电收益准确核算，其余的余电上网费用由业主大会确定用途，确保业主共有收益明细清晰、使用清楚，确保阳光操作。

九、统筹推动屋顶光伏替代绿化

为积极稳妥推进建筑领域碳达峰碳中和，增加可再生能源应用量，建设项目可采用光伏发电系统折算替代立体绿化，施工图审查机构可按照本通知要求进行审查。具体折算方法详见附件。采用光伏发电系统折算替代立体绿化的项目，应按《宁波市建（构）筑物立体绿化实施导则》（2019甬DX－05），在项目节能评估报告中确定项目立体绿化的最低要求设置量，并参照本通知附件计算方法，按同等减碳量确定替代立体绿化的光伏组件面积。农村个人自建房以及总计容建筑面积小于1000平方米的项目可以不按照浙江省《民用建筑可再生能源应用核算标准》（DBJ33/T 1105）要求进行可再生能源应用量核算。

按照省建设厅等七部门印发的《浙江省建筑领域碳达峰实施方案》（浙建设〔2022〕47号）文件要求，结合我市实际，确定我市2025年底，城镇居住建筑可再生能源应用核算替代率为10%，到2030年力争达到12%。房地产开发项目安装屋顶光伏发电系统后，可再生能源应用核算替代率达到10%的，建设单位可以自主决定是否安装空气源热泵热水系统，且不再纳入民用建筑可再生能源应用核算范围。建设单位不安装空气源热泵热水系统的，应当写入商品房销售合同，依法保障业主知情权等有关权利。

本办法自2024年×月×日起施行。

附件：可再生能源折合立体绿化核算方法

宁波市住房和城乡建设局 宁波市能源局

2024年×月×日